Меню

Яндекс.Метрика

ЖКХ: вопросы и ответы

Проживая в многоквартирном доме, каждый из нас  обязан оплачивать свою часть его содержания, ремонта, получаемых коммунальных услуг. Но на самом деле часто случается так, что жильцы не желают оплачивать ремонт общего имущества, принадлежащего им на праве общедолевой собственности. Вследствие чего вовремя не делаются косметические и капитальные ремонты, нормально не функционируют коммуникации, не содержатся в порядке придомовые территории, текут крыши, рушатся фундаменты, а в итоге ветшает весь многоквартирный дом. С обывательской стороны  стоимость квартир в таких домах на порядок ниже номинальной стоимости квартир в таком же доме под управлением ТСЖ  или управляющей компанией, где производится постоянный и своевременный сбор денежных средств на текущие ремонты общего имущества многоквартирного дома.
        В законодательстве РФ есть реальные и действенные механизмы защиты прав жильцов, желающих жить в «нормальном доме» - нужно только уметь ими пользоваться.
Знать свои права, понимать, как действовать, необходимо каждому.
Здесь приведены самые элементарные вопросы и ответы, которые должен знать любой взрослый гражданин, проживающий в многоквартирном доме.

Кто такие наниматели и собственники?
Наниматели жилых помещений – лица, пользующиеся жилым помещением по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.
    Собственники помещений – лица (физические и юридические), обладающие правом собственности на помещения (приватизировавшие помещения, купившие их и т.д.), в том числе предоставляющие помещения нанимателям по договорам найма.

Что принадлежит собственникам помещений, кроме собственного помещения (квартиры)?

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество дома, а именно:

  • помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы,  коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  • земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованием земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (Жилищный кодекс РФ, ст. 36, п.1).


Что такое управление многоквартирным домом?

Управление многоквартирным домом - это:

  • обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
  • надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме;
  • решение вопросов пользования указанным имуществом;
    - предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме  (ЖК РФ, ст. 161, п.1).


Кто управляет многоквартирным домом?
Многоквартирным домом управляют собственники помещений. Собственники помещений в отличие от нанимателей принимают участие в решении всех вопросов, касающихся дома, в том числе формировании платежей, формировании перечня услуг и т.д.

Какие способы управления домом существуют?
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, где не более 12 квартир в соответствии с Федеральным законом от 4 июня 2011 года №123-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ»  (все вопросы решаются на общем собрании собственников);
  • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (собственники создают кооператив или ТСЖ для управления домом);
  • управление управляющей организацией (собрание собственников жилья принимает решение о сотрудничестве с той или иной организацией и поручает ей управление домом) (ЖК РФ, ст.162,п.2,п.3).


Как назначается управляющая организация, если собственники не приняли решения о ее выборе?

Если собственники не выбрали способ управления домом, то уполномоченный орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления домом. Победитель конкурса получает право управления многоквартирным домом. (ЖК РФ, ст.161, п.4). У нас в Каневском районе 165 многоквартирных домов, собственники которых до настоящего времени не избрали ни одного из способов  управления. В отношении всех этих домов органом местного самоуправления будут проведены открытые конкурсы по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Победившая в конкурсе управляющая компания обяжет собственников оплачивать тот прейскурант услуг, который был представлен на открытом конкурсе. Неплательщиков через судебные органы обяжут оплатить все предоставленные услуги победившей в конкурсе управляющей компании.

Как заключается договор с управляющей компанией, если собственники не принимали решения о заключении договора?
Орган местного самоуправления (администрации поселений) в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления домом. (ЖК РФ,ст.161,п.5).

Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров (Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утверждён постановлением Правительства РФ от 6.02.2006г. №75, с изменениями от 18.07.2007г).

Каковы обязанности  управляющей организации по содержанию дома и оказанию коммунальных услуг?
По договору управление многоквартирным домом управляющая организация обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и лицам, пользующимся помещениями в этом доме (ЖК РФ, ст.162, п.2).

Что должно быть в договоре управления многоквартирным домом?

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества  многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание  и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (ЖК РФ, ст.162,п.3).

Как узнать, какая управляющая компания управляет вашим домом, если она не предоставила вам договор?

Сведения об управляющей компании должны содержаться в платежном документе (квитанции) на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Какие права по контролю за деятельностью управляющей организации имеют собственники?

Собственники помещений в соответствии с условиями договора вправе:

  • получать от управляющей организации информацию о перечнях, объемах,  качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;
  • проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы) (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491.)


Каковы обязанности управляющей компании по предоставлению ответов на запросы собственников?
Управляющая компания обязана в течение трех рабочих дней предоставить по запросу собственника документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом (Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утверждены постановлением Правительства РФ от 6.02.2006г. №75, с изменениями от 18.07.2007г).

Из чего складывается сумма в платёжке?
Плата за жилое помещение  для нанимателя включает в себя:

  • плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
  • плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.


Плата за жилое помещение для собственника включает в себя:
плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за коммунальные услуги  для собственника и нанимателя включает в себя: плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставку бытового газа в баллонах), отопление, теплоснабжение (в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (ЖК РФ, ст.154).

Свои вопросы Вы можете задать по телефону  4-52-84.

Александр Скороход,
начальник отдела реформирования ЖКХ
управления строительства Каневского района